О лицензировании управляющих компаний и контроле за их деятельностью

В июле 2014 года был подписан Федеральный закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Закон обязывает организации, в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

По закону лицензию управляющие организации должны получить до 01 мая 2015 года. Причем, организации, не получившие лицензию до вышеуказанного срока, не будут допускаться до осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, а также лицензионный контроль будут осуществлять органы государственного жилищного надзора. В Краснодарском крае это будет делать государственная жилищная инспекция, которая обязана осуществлять выдачу или аннулирование лицензий и вести лицензионный контроль.

Пока ещё сложно сделать однозначный вывод, насколько вступление данного закона благоприятно отразится на качестве услуг, предоставляемых управляющими организациями. Понятно, что основное назначение закона заключается именно в том, чтобы оставить на рынке обслуживающих организаций только те компании, которые добросовестно, качественно и квалифицировано оказывают услуги по управлению многоквартирными домами.

Несомненно, закон значительно усложнит жизнь тем управляющим организациям, которые допустили нарушения и имели штрафы. Так, за два нарушения в год (причем тяжесть данных нарушений в законе не оговаривается) управляющая организация может лишиться права управлять тем домом, где были выявлены нарушения. Однако такое положение усложнит жизнь и жителям. Так, «лишившись» одной управляющей компании, жителям придется искать другую, потому что многоквартирный дом – это обширное хозяйство, которым  нужно каждый день заниматься. Или же необходимо будет создавать товарищество собственников жилья, и в таком случае, опять же, заниматься домовым хозяйством, но уже самим. Таким образом, в законе совершенно не учитываются те ситуации, когда жители окажутся перед необходимостью проведения на доме повседневных работ, а выполнять их будет некому.

Ещё одним немаловажным моментом в законе являются положения о размере штрафов за неисполнение данного закона. Так, осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом без лицензии будет наказываться штрафом в размере – для должностных лиц от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет, для индивидуальных предпринимателей – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, и для юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч. На практике это значит одно, что подобное наказание любой управляющей организации, работающей в Лабинском городском поселении, автоматически прекратит её существование. Можно сделать вывод, что данный закон в большей степени рассчитан на мегаполисы, где работают десятки управляющих организаций, чего, к сожалению, у нас нет. Однако, можно надеяться, что закон о лицензировании управляющих организаций будет способствовать тому, что все недобросовестные поставщики жилищных услуг будут со временем удалены с этого рынка.

Что касается вопросов контроля. Здесь ситуация обстоит следующим образом. В последнее время принято множество  нормативных актов на всех уровнях, именно в сфере контроля за деятельностью ЖКХ. Это и создание общественных советов, и расширение контрольных функций государственной жилищной инспекции и образование муниципального жилищного контрольного органа. Контролеров, по сути говоря, вполне достаточно. Однако «работник» все равно один – управляющая организация! И выстраивание отношений между управляющей организацией и собственниками многоквартирных домов – это одно из самых необходимых условий в современной ситуации. Причем активность жителей обязательно должна иметь место, но эта активность должна  быть рациональной и разумной. К примеру, такое предложение, как включение в состав управляющей организации от каждого многоквартирного дома председателя домового комитета, в большинстве случаев вызовет только раздутие штатов управляющей организации, без какой-либо пользы для дела. Ведь расходы на содержание этих дополнительных контролеров лягут на плечи всех собственников. Также не секрет, что штрафы, наложенные на управляющие организации, косвенно также ложатся на плечи собственников. Ведь любая управляющая организация существует на те средства, которые ей платят собственники многоквартирного дома.  

Что можно порекомендовать жителям многоквартирных домов. Согласно жилищного законодательства все взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками строятся на  основании заключенного договора управления. Необходимым приложением к договору является перечень обязательных работ и услуг, который управляющая организация обязана выполнять для поддержания дома в исправном состоянии. И вот как раз тут имеется «спекулятивный» фактор, когда размер платы за жилое помещение утверждает общее собрание собственников жилых помещений большинством голосов. Как показывают экономические расчеты, среднестатистический размер платы в многоквартирных домах в Краснодарском крае составляет от 15 до 28 рублей за 1 кв. м. общей площади. Данная величина зависит от многих параметров - износа дома, этажности, степени благоустройства, необходимости проведения ремонта конструкций или сетей и т.д. Понятно, что все, что ниже этого ценового коридора - является заведомо убыточным для управляющей организации. И можно с большой степенью вероятности предположить, что за меньшие деньги управляющая организация не будет в состоянии выполнять свои обязанности в полном объеме и с должным качеством. В Лабинском городском поселении дела обстоят следующим образом: из более 200 многоквартирных домов 85 находятся в управлении 2 управляющих компаний. Из этих домов жители только одного дома согласовали размер платы - 18 рублей и двух домов - 15 рублей за кв.м. Размеры же оплат остальных домов различны и составляют от 4,7 до 10,70 рублей за кв.м., причем жители 80 % всех домов, находящихся в управлении, утвердили размер платы в пределах 8-9 рублей за кв.м. Возникает замкнутый круг, когда управляющая организация не в состоянии выполнять свои обязанности по этим согласованным размерам оплаты (так как необходимо содержать штат работников, платить положенные налоги, производить другие отчисления, покупать ГСМ, строительные материалы и т.д.), а жители уже не желают платить, видя некачественную работу управляющей организации, и более того - не хотят устанавливать реальный размер платы за жилое помещение. Выйти из такой ситуация можно только одним способом - управляющим организациям не давать пустых обещаний, реально оценивать свои затраты и честно информировать о них жителей, а уж взявшись управлять домом, делать это качественно. В свою очередь, жителям также необходимо реально смотреть на экономические процессы, устанавливать реальную плату и своевременно производить ее. Другого пути нет. Только цивилизованное решение проблем посредством грамотного и взвешенного заключения договора и четкого и скрупулезного его исполнения всеми сторонами поможет поддержать жилье в нормальном состоянии.